La bozza della Legge di Bilancio 2026 introduce un intervento strutturale sulla fiscalità degli affitti brevi, ridefinendo l’aliquota della cedolare secca e ampliando gli obblighi a carico delle piattaforme digitali di intermediazione. Si tratta di una modifica che inciderà in modo significativo sul mercato delle locazioni turistiche brevi, settore che negli ultimi anni ha registrato un incremento esponenziale del numero di unità immobiliari destinate a uso turistico.
Aliquota unica al 26% per tutti i proprietari
A decorrere dal 1° gennaio 2026, l’aliquota della cedolare secca applicabile ai redditi derivanti dagli affitti brevi viene fissata in misura unica al 26%, superando l’attuale sistema differenziato che prevede il 21% per il proprietario che loca un singolo immobile e il 26% per chi ne destina più di uno alla locazione turistica.
Il nuovo assetto elimina quindi ogni distinzione basata sul numero degli immobili concessi in locazione breve. Il regime si applica ai contratti di durata non superiore a 30 giorni, stipulati a fini turistici.
L’impatto economico della misura risulta immediato: a titolo esemplificativo, un proprietario che percepisce 6.000 euro annui da locazioni brevi, oggi soggetto al 21%, passerà da un’imposta di 1.260 euro a 1.560 euro, con un incremento annuo di 300 euro.
Ritenuta del 26% per piattaforme e intermediari
Dal 1° febbraio 2026, la riforma estende anche alle piattaforme online e agli intermediari immobiliari l’obbligo di applicare una ritenuta del 26% sulle somme incassate per conto dei proprietari, innalzando l’attuale misura del 21%.
La ritenuta assume:
- carattere definitivo per i soggetti che optano per la cedolare secca;
- natura di acconto per chi applica la tassazione ordinaria IRPEF.
Le piattaforme (Airbnb, Booking, portali locali, agenzie) dovranno quindi adeguare tempestivamente i loro sistemi di pagamento e di rendicontazione.
Obiettivi della riforma
Il Governo motiva la stretta fiscale con la necessità di contrastare la progressiva sottrazione di abitazioni dal mercato residenziale ordinario, fenomeno che in molte città turistiche, tra cui Firenze, ha contribuito all’aumento dei canoni a lungo termine e alla riduzione dell’offerta abitativa per i residenti.
La misura punta dunque a rendere meno conveniente la destinazione delle unità immobiliari agli affitti brevi e a favorire, in prospettiva, le locazioni stabili.
Prospettive e iter legislativo
È opportuno sottolineare che le norme si trovano ancora in fase di bozza e potrebbero subire modifiche durante l’esame parlamentare. La direzione intrapresa, tuttavia, si allinea alle recenti tendenze adottate in altre capitali europee, dove sono state introdotte limitazioni al numero di giorni affittabili, imposte più elevate o ulteriori requisiti autorizzativi per il mercato degli short-rentals.
La riforma rappresenta quindi un passaggio cruciale nel tentativo di riequilibrare un settore in forte espansione e di ricondurre a impatto sociale più sostenibile la destinazione turistica degli immobili nei centri urbani.
