Cosa devono fare host e gestori

Il 20 maggio 2026 segna una data spartiacque per chi gestisce affitti brevi in Italia e in Europa. Da quel giorno, infatti, diventa pienamente applicabile il Regolamento (UE) 2024/1028 del Parlamento europeo e del Consiglio dell’11 aprile 2024, il primo provvedimento comunitario dedicato in modo specifico alla raccolta e alla condivisione dei dati relativi ai servizi di locazione di alloggi a breve termine. Per gli host italiani – proprietari di B&B, case vacanza, affittacamere, gestori di portafogli di appartamenti su Airbnb, Booking, Expedia, Vrbo – significa che la modalità con cui si pubblica un annuncio, si comunicano i dati alla piattaforma e si interagisce con le autorità entra in una nuova fase, strutturalmente più tracciabile.

In questo articolo spieghiamo, dal punto di vista dello studio professionale, cosa cambia in concreto, chi è coinvolto, quali passi compiere prima e dopo il 20 maggio, e in che modo le nuove regole si intrecciano con i provvedimenti italiani già in vigore – dal CIN (Codice Identificativo Nazionale) alla cedolare secca riformata, fino alla direttiva DAC7 sulle piattaforme digitali.

Cosa prevede il Regolamento UE 2024/1028

Il Regolamento è stato pubblicato nella Gazzetta Ufficiale dell’Unione Europea l’8 maggio 2024 ed è in vigore dal 20 maggio 2024. Tuttavia, come prevedono le sue stesse disposizioni transitorie, l’applicazione operativa è stata differita di 24 mesi, per consentire agli Stati membri e alle piattaforme di adeguare procedure e sistemi. Quel termine scade appunto il 20 maggio 2026.

Le novità più rilevanti per chi gestisce strutture ricettive si possono riassumere in tre punti.

1. Numero di registrazione univoco da esporre in ogni annuncio

Ogni unità immobiliare offerta in locazione breve dovrà essere dotata di un numero di registrazione univoco, rilasciato dall’autorità competente dello Stato membro in cui si trova l’immobile. Tale numero dovrà comparire in modo chiaro e visibile in ogni annuncio pubblicato su qualunque piattaforma digitale.

In Italia il ruolo di numero di registrazione è già svolto dal CIN – Codice Identificativo Nazionale, introdotto dall’art. 13-ter del DL 145/2023 (convertito con modificazioni dalla L. 191/2023) e gestito attraverso la Banca Dati delle Strutture Ricettive (BDSR) del Ministero del Turismo. Per chi opera in Italia, dunque, il numero di registrazione richiesto dall’UE coincide di fatto con il CIN: non si tratta di ottenere un secondo codice, ma di assicurarsi che il CIN già rilasciato sia esposto correttamente.

2. Obblighi di verifica e di rimozione in capo alle piattaforme

Airbnb, Booking, Vrbo, Expedia e tutte le altre piattaforme online dovranno verificare che il numero di registrazione indicato nell’annuncio sia formalmente corretto e coerente con i registri pubblici nazionali. In assenza di un codice valido, le piattaforme avranno il potere – e in molti casi il dovere – di sospendere o rimuovere l’inserzione. Il rischio, per l’host, non è dunque solo amministrativo: è anche commerciale. Un annuncio rimosso significa giorni di vendita persi nel pieno della stagione estiva.

3. Flussi dati periodici verso le autorità nazionali

Le piattaforme dovranno trasmettere con cadenza mensile (o trimestrale, per gli operatori minori) un set strutturato di dati a un punto di accesso digitale nazionale: notti vendute, numero di ospiti, URL dell’annuncio, indirizzo dell’immobile e numero di registrazione. Questi dati confluiranno in un sistema europeo di scambio informativo che si affianca – senza sostituirla – alla direttiva DAC7 (DLgs 32/2023), che già oggi impone alle piattaforme di comunicare all’Agenzia delle Entrate i compensi corrisposti ai venditori, ivi compresi gli host.

L’effetto combinato è chiaro: l’amministrazione finanziaria disporrà di una doppia tracciatura delle locazioni brevi – quella fiscale via DAC7 e quella di mercato via Regolamento UE – e potrà incrociarle automaticamente con i redditi dichiarati nel modello 730/Redditi PF.

Chi è coinvolto

Il perimetro del Regolamento è ampio. Sono interessati:

i proprietari privati che affittano una o più case per finalità turistiche su piattaforme online;
i gestori di B&B, affittacamere, case vacanza in forma non imprenditoriale;
i property manager e le società che amministrano portafogli di immobili per conto terzi;
gli alberghi e le strutture extra-alberghiere che utilizzano OTA (Online Travel Agency) per la distribuzione, limitatamente agli adempimenti di esposizione del codice nell’annuncio.

Non rientrano invece le locazioni di lungo periodo, gli affitti transitori non turistici e i contratti stipulati al di fuori delle piattaforme digitali (ad esempio prenotazioni dirette tramite il sito proprietario), che però restano comunque soggetti agli obblighi nazionali di CIN, comunicazione alloggiati e tassa di soggiorno.

Come si incastra con la riforma della cedolare secca 2026

Il 2026 è già un anno di forte cambiamento sul piano fiscale. Ricordiamo i punti salienti, che vanno letti insieme al Regolamento UE:

Aliquota ordinaria della cedolare secca al 26% sui redditi da locazione breve, ai sensi dell’art. 4 del DL 50/2017 come modificato dalla Legge di Bilancio 2024 e successive.
Aliquota agevolata al 21% mantenuta solo per una sola unità immobiliare scelta dal contribuente in dichiarazione dei redditi.
Soglia di presunzione di imprenditorialità ridotta: oltre due appartamenti destinati a locazione breve nello stesso periodo d’imposta, scatta la presunzione di esercizio di attività di impresa, con obbligo di partita IVA, iscrizione INPS, SCIA e tenuta della contabilità. Si tratta di un abbassamento significativo rispetto alla precedente soglia di quattro unità prevista dall’art. 1, comma 595, della L. 178/2020.

Il punto operativo è il seguente: prima del 20 maggio 2026, era possibile gestire più unità in modo discreto, con un rischio di controllo prevalentemente “a campione”. Dopo il 20 maggio, con i flussi dati sistematici verso le autorità italiane, ogni discrepanza tra immobili dichiarati, CIN attivi e annunci online diventa facilmente rilevabile. Tipicamente, chi ha tre appartamenti in locazione breve senza partita IVA emergerà in modo automatico dall’incrocio dei dati.

Cosa fare in pratica: la checklist operativa

Per arrivare preparati al 20 maggio 2026 e ai mesi successivi, suggeriamo di affrontare per ordine i seguenti passaggi.

Entro il 20 maggio 2026

Verificare il CIN per ogni unità immobiliare destinata a locazione breve, accedendo all’area riservata del portale BDSR del Ministero del Turismo.
Controllare l’esposizione del CIN in ogni annuncio attivo (Airbnb, Booking, Vrbo, sito proprietario) e, dove richiesto dalle normative regionali, anche del codice regionale (CIR).
Verificare la conformità dell’immobile ai requisiti di sicurezza richiesti dalla normativa nazionale (estintori, rilevatori di fumo e di gas), la cui assenza è autonomamente sanzionata da 600 a 6.000 euro per ciascuna violazione.
Confermare la corretta indicazione fiscale dell’attività: codice ATECO, regime applicato, eventuale partita IVA se si superano le due unità.

Nelle settimane successive

Riconciliare i dati trasmessi dalle piattaforme tramite la Certificazione Unica DAC7 ricevuta a inizio anno con quanto dichiarato nel 730/Redditi PF.
Conservare la documentazione (contratti, ricevute, comunicazioni alle questure tramite portale Alloggiati Web, versamenti di tassa di soggiorno) per il termine ordinario di accertamento.
Monitorare eventuali comunicazioni dell’Agenzia delle Entrate, in particolare le lettere di compliance che già nel 2025 hanno raggiunto migliaia di host italiani.

Quando l’attività diventa imprenditoriale

Se nel corso del 2026 si supereranno le due unità immobiliari destinate a locazione breve, sarà necessario:

aprire la partita IVA con il codice ATECO corretto;
presentare la SCIA al SUAP del Comune;
iscriversi alla Gestione Commercianti INPS (o, in alcuni casi, alla Gestione Separata);
valutare la convenienza tra regime forfettario (con limite di ricavi a 85.000 euro e aliquota sostitutiva al 15% – o 5% per i primi cinque anni) e regime ordinario.

Questa è la fase in cui il supporto del commercialista diventa cruciale: la scelta sbagliata, in particolare sul regime fiscale, può costare migliaia di euro all’anno.

Sanzioni: quanto si rischia

Il quadro sanzionatorio è già oggi articolato. In sintesi:

Mancato CIN o mancata esposizione: sanzione da 800 a 8.000 euro a unità, ai sensi del citato art. 13-ter del DL 145/2023.
Mancata trasmissione DAC7 da parte della piattaforma: penalità tra 2.000 e 21.000 euro a carico del gestore della piattaforma (non dell’host, ma con effetti indiretti).
Omessa o infedele dichiarazione dei redditi da locazione breve: si applicano le ordinarie sanzioni del DLgs 471/1997, con percentuali tra il 90% e il 180% dell’imposta dovuta, ridotte in caso di ravvedimento operoso.
Esercizio di attività imprenditoriale senza partita IVA: omessa dichiarazione, mancata fatturazione, contributi previdenziali non versati. Le conseguenze possono essere significative anche sul piano contributivo.

A queste si aggiungono, dal 20 maggio 2026, le conseguenze commerciali dirette: la rimozione dell’annuncio da parte della piattaforma in caso di codice mancante o non valido.

Le zone grigie e i punti aperti

Non tutto è ancora cristallino. Restano alcuni temi su cui ci attendiamo chiarimenti nei prossimi mesi:

la modalità tecnica con cui le piattaforme verificheranno il CIN italiano: l’integrazione tecnica con la BDSR del Ministero del Turismo è uno snodo operativo non secondario;
il coordinamento tra CIN nazionale e CIR regionali (Toscana, Lombardia, Veneto, Puglia e altre Regioni hanno codici propri ancora vigenti);
l’interpretazione della soglia delle “due unità” per i contitolari di immobili e per i nuclei familiari, su cui si attende un orientamento dell’Agenzia delle Entrate;
il trattamento delle prenotazioni dirette (sito proprietario, contatti diretti) che restano fuori dal flusso UE ma rientrano comunque negli adempimenti fiscali e di pubblica sicurezza.

Quando rivolgersi al commercialista

Suggeriamo di confrontarsi con il nostro studio se vi trovate in una delle seguenti situazioni:

gestite più di un immobile in locazione breve e volete capire quale destinare all’aliquota agevolata del 21%;
siete in procinto di superare la soglia delle due unità e dovete pianificare il passaggio al regime imprenditoriale;
avete ricevuto una lettera di compliance o una comunicazione di anomalia dall’Agenzia delle Entrate;
volete strutturare l’attività in forma societaria o tramite holding immobiliare;
siete property manager e dovete gestire la conformità di portafogli appartenenti a più proprietari.

In sintesi

Il Regolamento UE 2024/1028 non rivoluziona il modello fiscale italiano degli affitti brevi, ma cambia profondamente il livello di trasparenza del settore. Per chi è in regola, è un’occasione per consolidare la propria posizione professionale. Per chi opera in zone grigie, è il momento per regolarizzare: a partire dal 21 maggio 2026, il margine di invisibilità si riduce drasticamente.

La buona notizia è che la maggior parte degli host italiani ha già gli strumenti per essere conforme – CIN, dichiarazione corretta della cedolare secca, comunicazione alloggiati. Si tratta di mettere in fila gli adempimenti, verificare l’esposizione corretta dei codici in ogni annuncio e, dove necessario, fare un check con il proprio commercialista prima della stagione estiva.

Tre situazioni tipiche

Un appartamento. Nessun cambiamento: cedolare secca al 21% e adempimenti ordinari.

Due appartamenti. Si resta nel regime: 21% su quello indicato in dichiarazione, 26% sull’altro.

Tre o più appartamenti. Si è fuori dalla cedolare secca e dentro l’attività d’impresa, con partita IVA e tutto quello che comporta. È una scelta che conviene fare prima della stagione, non dopo: ridurre gli immobili destinati agli affitti brevi, oppure organizzarsi come impresa ricettiva.

Sugli adempimenti che accompagnano questo regime restano utili gli approfondimenti su il Codice Identificativo Nazionale, l’imposta di soggiorno e le comunicazioni per l’ospitalità a cittadini stranieri. Per capire in quale categoria si finisce quando si supera la soglia, il confronto fra B&B, case vacanza e affittacamere aiuta a orientarsi, mentre chi parte adesso può leggere perché aprire un bed and breakfast a Firenze.

Fonte della soglia: legge 30 dicembre 2025, n. 199, articolo 1, comma 17, che modifica l’articolo 1, comma 595, della legge 178/2020. Aggiornamento di settembre 2026.